Loyers en zone tendue : le plafonnement reconduit jusqu'en juillet 2027

Un décret du 20 juillet 2026 proroge d'une année le mécanisme qui limite l'évolution des loyers dans les communes classées en zone tendue. Il s'applique du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Sont concernés les logements loués vides et les logements loués meublés situés dans ces communes, à l'occasion d'un changement de locataire ou du renouvellement d'un bail.

Le propriétaire ne peut alors pas fixer librement le nouveau loyer. La réglementation énumère les seuls cas de hausse admise, au nombre desquels figure la réalisation de certains travaux dans le logement. Hors de ces hypothèses, le loyer du locataire précédent reste la référence.

Deux dispositifs qu'il ne faut pas confondre

À ce plafonnement des hausses s'ajoute, dans une partie seulement des communes de zone tendue, un encadrement du niveau des loyers. Paris, Bordeaux et Montpellier en font partie. Un arrêté préfectoral y fixe chaque année des loyers de référence exprimés au mètre carré. Les valeurs applicables en 2026 sont entrées en vigueur le 1er juillet à Paris et à Montpellier, le 15 juillet à Bordeaux.

Trois niveaux sont définis par ces arrêtés : un loyer de référence, qui correspond au loyer médian, un loyer de référence majoré supérieur de 20 % à celui-ci, et un loyer de référence minoré inférieur de 30 %. Le loyer de base, hors charges et hors complément, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur au jour de la signature du bail.

Un complément de loyer peut néanmoins porter le montant au-delà de ce plafond lorsque le logement présente des caractéristiques particulières. Les différents montants doivent apparaître dans le bail et dans l'annonce immobilière. Ce second dispositif a été créé à titre expérimental par la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi Elan.

Les logements qui échappent au dispositif

• les logements sociaux (HLM) ;
• les logements conventionnés par l'Anah, hors conventions à loyer intermédiaire ;
• les meublés de tourisme ;
• les logements soumis à la loi de 1948.

Ces catégories relèvent de règles propres. Pour toutes les autres, la reconduction du décret maintient jusqu'à l'été 2027 le régime applicable depuis plusieurs années aux relocations et aux renouvellements en zone tendue.

En cours de bail, la révision reste calée sur l'IRL

Le plafonnement des hausses ne joue qu'aux moments de bascule du contrat. En cours de bail, la révision annuelle du loyer, lorsque le contrat la prévoit, suit l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. Elle intervient à la date inscrite dans le contrat ou, à défaut, à sa date anniversaire.

L'Insee a publié le 10 juillet 2026 l'indice du deuxième trimestre 2026. Il s'établit à 148,37 pour la métropole, contre 146,60 au trimestre précédent, soit une progression de 1,15 % sur un an après 0,78 % au premier trimestre. Un bailleur métropolitain ne peut donc pas relever son loyer de plus de 1,15 % à cette échéance. L'indice retenu en Corse s'élève à 146,22 et celui applicable en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte à 146,94. Cet indicateur correspond à la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les douze derniers mois.