Litiges locatifs : congé, dépôt de garantie et expulsion

Qui peut donner congé, dans quel délai et sous quelle forme ?

Les rapports entre bailleur et locataire d'une résidence principale sont fixés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ses règles sont d'ordre public : une clause du bail qui les écarte est réputée non écrite. Le bail d'un logement vide dure trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale. Il se reconduit tacitement si aucune des deux parties ne délivre congé.

Le congé n'obéit pas aux mêmes conditions selon qu'il émane du locataire ou du bailleur. Le locataire peut partir à tout moment, sans justification, en respectant son préavis. Le bailleur ne peut donner congé que pour la date d'échéance du bail, en respectant un préavis plus long, et seulement pour l'un des trois motifs prévus par la loi.

Le congé donné par le locataire

Le préavis est de trois mois pour un logement vide et d'un mois pour un logement meublé, selon service-public.gouv.fr. Le locataire n'a pas à motiver son départ. Il reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, sauf si le bailleur reloue le logement avant son terme : le locataire sortant cesse alors de devoir le loyer à compter de l'entrée du nouvel occupant.

Le préavis d'un logement vide tombe à un mois dans neuf situations. Le locataire doit indiquer le motif dans sa lettre de congé et y joindre le justificatif ; à défaut, le préavis de trois mois s'applique.

• Le logement est situé en zone tendue.
• Le locataire obtient un logement social.
• Le locataire bénéficie du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés.
• L'état de santé du locataire justifie un changement de domicile.
• Le locataire est victime de violences conjugales ou familiales.
• Le locataire obtient un premier emploi.
• Le locataire change de lieu de travail comme salarié ou agent public.
• Le locataire perd son emploi.
• Le contrat à durée déterminée du locataire prend fin.

Trois formes de notification sont valables : la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte de commissaire de justice et la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple courriel ne vaut pas congé, même si le destinataire en accuse réception ; la lettre recommandée électronique est en revanche admise lorsque le destinataire a préalablement accepté ce mode d'envoi. Le préavis court à compter de la réception de la lettre, de la signification de l'acte ou de la remise, et non de la date d'expédition.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur d'un logement vide notifie son congé au moins six mois avant l'échéance du bail, selon service-public.gouv.fr. Pour un logement meublé, le préavis est de trois mois. Le congé doit indiquer son motif à peine de nullité et être délivré par l'une des trois formes admises. Il ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance du bail ou de sa reconduction, jamais en cours de bail.

La loi n'autorise que trois motifs. Le premier est la vente du logement libre de toute occupation. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, qui dispose des deux premiers mois du préavis pour l'accepter. S'il accepte en indiquant qu'il recourt à un prêt, il bénéficie d'un délai supplémentaire pour réaliser la vente. Passé le délai d'acceptation, l'offre devient caduque et le bailleur retrouve sa liberté de vendre à un tiers.

Le deuxième motif est la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche. Les bénéficiaires possibles sont limitativement énumérés : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint ou partenaire. Le congé doit désigner nominativement le bénéficiaire et justifier du caractère réel de la reprise.

Le troisième motif est le motif légitime et sérieux. Il couvre notamment des manquements du locataire, comme des impayés répétés, des troubles de voisinage ou un défaut d'assurance, ainsi que la nécessité de travaux importants incompatibles avec le maintien dans les lieux. La qualification relève du juge, saisi par le locataire qui conteste le congé.

Quand le locataire est-il protégé contre le congé ?

Le bail est reconduit de plein droit lorsque le locataire a plus de 65 ans à la date d'échéance et que ses ressources annuelles restent sous un plafond fixé par référence aux plafonds d'attribution des logements locatifs conventionnés. Pour une personne seule, ce plafond s'établit à 26 920 euros à Paris et dans les communes limitrophes et à 23 403 euros dans les autres régions en 2026, selon service-public.gouv.fr. La même protection joue pour un locataire de moins de 65 ans qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant dans le logement.

La protection n'est pas absolue. Elle est écartée lorsque le bailleur est une personne physique de plus de 65 ans, lorsque ses propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds, ou lorsqu'il propose au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique déterminé par la loi.

Comment le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un logement meublé, selon service-public.gouv.fr. Aucun dépôt ne peut être exigé lorsque le loyer est payable par trimestre, ni dans le cadre d'un bail mobilité. Le montant est inscrit au bail et n'est pas révisé pendant toute la durée de la location.

Le délai de restitution dépend de l'état des lieux de sortie. Il est d'un mois à compter de la remise des clés lorsque cet état des lieux est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsqu'il révèle des différences. Le point de départ est la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée. Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse au moment de cette remise.

Le bailleur peut retenir sur le dépôt les sommes dont le locataire reste débiteur : loyers et charges impayés, réparations locatives, dégradations constatées à l'état des lieux de sortie. Chaque retenue doit être justifiée par une pièce, facture, devis ou lettre de réclamation. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à l'usage, n'est pas imputable au locataire.

Une règle particulière s'applique en copropriété. Le bailleur peut conserver une provision destinée à couvrir la part de charges non encore arrêtée, dans la limite de 20 % du montant du dépôt de garantie. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Le retard de restitution est sanctionné. Le dépôt dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de communication par le locataire de sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

Que se passe-t-il en cas de loyers impayés ?

L'impayé déclenche une chaîne d'étapes encadrées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Avant toute procédure, le bailleur dont le locataire perçoit une aide au logement doit signaler l'impayé à la caisse d'allocations familiales ou à la mutualité sociale agricole. Le signalement intervient lorsque la dette atteint deux mois de loyer net, seuil qui déclenche l'examen du dossier par l'organisme payeur.

Tous les baux signés depuis le 29 juillet 2023 comportent obligatoirement une clause de résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, selon service-public.gouv.fr. Cette clause ne joue pas seule : elle suppose la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, puis la constatation de la résiliation par le juge.

Le commandement de payer et ses six semaines

Le bailleur fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette, contre deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. L'acte reproduit les textes applicables et mentionne la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Lorsqu'un garant s'est engagé, le commandement lui est signifié dans les quinze jours suivant sa signification au locataire, faute de quoi il n'est pas tenu des pénalités et intérêts de retard.

Un bailleur personne morale ne peut assigner qu'après un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette obligation ne pèse pas sur les bailleurs personnes physiques, mais l'assignation aux fins de constat de la résiliation doit dans tous les cas être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

L'audience et les délais de paiement

Le juge des contentieux de la protection statue après avoir eu connaissance d'un diagnostic social et financier établi sur le locataire. Il peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion, ou au contraire accorder des délais de paiement. L'article 24 lui permet d'échelonner la dette dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu'il reprenne le paiement du loyer courant.

Pendant l'exécution du plan d'apurement, les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Le bail reprend son cours normal si le locataire respecte les échéances ; la résiliation est en revanche acquise en cas de défaillance. Lorsque la commission de surendettement prononce un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la clause est suspendue pendant deux ans à compter de la décision.

Comment se déroule une expulsion et quand est-elle suspendue ?

Le jugement qui ordonne l'expulsion ne permet pas de l'exécuter immédiatement. L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution impose un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, délivré par commissaire de justice. Ce délai est destiné à permettre la recherche d'une solution de relogement.

Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans quatre cas : lorsque la procédure de relogement n'a pas abouti du fait du locataire, lorsque l'occupation portait sur des locaux vacants confiés à titre temporaire, lorsque la mauvaise foi de la personne expulsée est constatée, et lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante. Cette trêve hivernale, prévue par l'article L412-6 du même code, est écartée pour les occupants entrés dans les lieux par voie de fait, en cas d'expulsion du conjoint violent décidée par le juge aux affaires familiales, et lorsqu'un relogement adapté aux besoins de la famille est assuré. Les départements et régions d'outre-mer connaissent en outre une trêve cyclonique, aux dates propres à chaque territoire, selon service-public.gouv.fr.

Le locataire peut demander au juge de l'exécution des délais supplémentaires pour quitter les lieux. Ces délais vont d'un mois à un an. Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, de sa situation et de celle du bailleur, ainsi que des diligences accomplies pour se reloger.

À l'expiration des délais, le commissaire de justice procède à l'expulsion. Si le locataire refuse d'ouvrir, il ne peut forcer l'entrée sans le concours de la force publique, demandé au préfet. Le silence de l'administration pendant deux mois vaut refus. Le refus, explicite ou implicite, ouvre au bailleur un droit à indemnisation par l'État du préjudice qui en résulte.

Le maintien dans les lieux plus de deux mois après une décision d'expulsion devenue définitive est puni d'une amende de 7 500 euros. Cette sanction, créée par la loi du 27 juillet 2023, ne s'applique ni pendant la trêve hivernale, ni lorsque le juge a accordé des délais pour quitter les lieux.

À quoi sert la commission départementale de conciliation ?

Chaque département dispose d'une commission départementale de conciliation. Elle est composée à parts égales de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. Sa saisine est gratuite et n'impose ni avocat ni commissaire de justice. Elle constitue, pour de nombreux litiges locatifs, une étape moins coûteuse et plus rapide que le tribunal.

Le champ de sa compétence est large. Selon service-public.gouv.fr, elle peut être saisie des litiges portant sur les points suivants.

• Le montant du loyer, sa réévaluation au renouvellement du bail et le complément de loyer en zone d'encadrement.
• Les charges locatives et leur régularisation.
• Le dépôt de garantie et sa restitution.
• L'état des lieux d'entrée et de sortie et les réparations locatives.
• Le congé délivré par l'une des parties.
• La décence du logement et les travaux nécessaires.
• Les litiges collectifs opposant plusieurs locataires à un même bailleur.

La saisine est parfois obligatoire avant le juge. C'est le cas des désaccords sur la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail, et de la contestation d'un complément de loyer en zone d'encadrement : le locataire doit alors saisir la commission dans les trois mois suivant la signature du bail. Dans les autres matières, la saisine reste facultative et n'interrompt pas les délais pour agir en justice.

La commission convoque les deux parties au moins quinze jours avant la séance. Chacune peut se faire représenter ou assister. Trois issues sont possibles : un accord constaté par un document de conciliation, un accord partiel, ou un avis en cas de désaccord. La commission rend son document dans un délai de deux mois à compter de sa saisine. L'avis n'a pas de force exécutoire, mais il est transmis au juge si l'affaire est portée devant lui.

Quel juge saisir et dans quel délai ?

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu où se trouve le logement connaît des litiges relatifs aux baux d'habitation. Cette compétence couvre les impayés, la restitution du dépôt de garantie, la contestation d'un congé, les charges, les travaux et la décence. Elle est exclusive : les parties ne peuvent pas attribuer le litige à une autre juridiction par une clause du bail.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à trois ans la prescription de toutes les actions dérivant d'un contrat de bail, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Une exception : l'action du bailleur en révision du loyer se prescrit par un an à compter de la date convenue pour cette révision.

Une tentative de règlement amiable est obligatoire avant la saisine du juge lorsque la demande n'excède pas 5 000 euros. Elle peut prendre la forme d'une conciliation devant un conciliateur de justice ou devant la commission départementale de conciliation, l'une et l'autre gratuites, ou d'une médiation, qui est payante. Au-delà de 5 000 euros, la démarche amiable reste possible mais n'est plus imposée, selon service-public.gouv.fr.

Quel volume représente le contentieux locatif ?

Le contentieux du logement occupe une place notable dans l'activité civile. Une étude du ministère de la justice recense 333 000 contentieux liés à l'habitat traités par les tribunaux en 2017, dont deux tiers opposaient un bailleur à un locataire. Une affaire au fond durait alors huit mois en moyenne, et près de onze mois lorsque la procédure était contradictoire. Une affaire sur cinq se terminait sans décision au fond.