Autorisations d'urbanisme : déclaration préalable ou permis
Faut-il une déclaration préalable, un permis de construire ou un permis d'aménager ?
Une construction jusqu'à 5 m² est dispensée de formalité. De 5 à 20 m², elle relève de la déclaration préalable, seuil porté à 40 m² pour une extension en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme. Au-delà, le permis de construire s'impose. L'instruction dure un mois pour une déclaration, deux ou trois mois pour un permis.
À retenir
- Jusqu'à 5 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, aucune formalité ; de 5 à 20 m², déclaration préalable ; au-delà de 20 m², permis de construire.
- En zone urbaine d'un plan local d'urbanisme, le seuil de la déclaration préalable est porté à 40 m² d'emprise au sol pour une extension.
- Délais d'instruction : un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de construire de maison individuelle, trois mois pour les autres permis et pour un permis d'aménager.
- Le maire peut retirer une autorisation illégale dans les trois mois suivant sa date. Passé ce délai, elle est définitive à son égard.
- Un tiers dispose de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain pour saisir le tribunal administratif, et doit notifier son recours dans les quinze jours francs.
Quels travaux relèvent de la déclaration préalable ?
La déclaration préalable est l'autorisation des travaux de faible importance. Elle couvre trois familles d'opérations : la création limitée de surface de plancher ou d'emprise au sol, la modification de l'aspect extérieur d'une construction, le changement de destination d'un local sans travaux sur les structures porteuses ni sur la façade.
Le seuil de base est fixé par la surface créée. Une annexe jusqu'à 5 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol est dispensée de toute formalité, sauf si elle modifie l'aspect extérieur du bâtiment existant, par exemple parce qu'elle lui est accolée. Entre 5 m² et 20 m², la déclaration préalable s'impose. Au-delà de 20 m², le permis de construire prend le relais.
Surface de plancher ou emprise au sol créée, en mètres carrés. Le seuil de 40 m² ne vaut qu'en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme ; le seuil de 150 m² déclenche le recours obligatoire à un architecte.Source : Service Public, direction de l'information légale et administrative.
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Dispense de formalité | 5 m² |
| Déclaration préalable | 20 m² |
| Déclaration préalable en zone urbaine | 40 m² |
| Recours obligatoire à un architecte | 150 m² |
Le seuil de 40 m² en zone urbaine
En zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme, le seuil de la déclaration préalable est relevé. Une pergola, un carport, un abri à bois, une terrasse surélevée ou un abri de jardin restent soumis à déclaration jusqu'à 40 m² d'emprise au sol. Au-delà, le permis de construire redevient obligatoire. Hors zone urbaine d'un PLU, le seuil de 20 m² s'applique.
Les travaux sans création de surface
La déclaration préalable vise aussi des travaux qui ne créent aucune surface : remplacement de fenêtres ou de portes, création d'une ouverture, pose d'une fenêtre de toit, réfection de toiture, ravalement de façade, isolation thermique par l'extérieur, installation d'un boîtier de climatisation ou de pompe à chaleur, panneaux solaires en toiture, clôtures et murs lorsque la commune l'a décidé.
Une seconde catégorie de déclaration préalable existe pour les aménagements de faible importance : division de terrain, lotissement sans voies ni espaces communs, camping ou aire de stationnement en deçà des seuils du permis d'aménager. Le formulaire n'est pas le même.
Quand le permis de construire devient-il obligatoire ?
Le permis de construire est exigé dès que la construction dépasse 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, ou 40 m² en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme pour une extension. Il l'est aussi pour toute construction nouvelle indépendante, quelle que soit sa taille lorsqu'elle dépasse ces seuils, et pour un changement de destination accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade.
Quand l'architecte devient obligatoire
Le recours à un architecte est obligatoire pour une construction dont la surface de plancher dépasse 150 m². Pour une extension, il l'est dans deux cas : lorsque la construction dépassait déjà 150 m² avant les travaux, et dans ce cas quelle que soit l'importance de l'extension soumise à permis ; lorsque la surface de plancher après travaux dépasse 150 m².
Le seuil monte à 800 m² pour un bâtiment agricole. Une personne morale, hors exploitation agricole et coopérative d'utilisation de matériel agricole, doit recourir à un architecte systématiquement. Un projet soumis à simple déclaration préalable n'impose jamais l'architecte.
Où et comment déposer
La demande se dépose en mairie, par voie dématérialisée selon les dispositions de la commune, par lettre recommandée avec avis de réception ou en main propre. Dans une commune de plus de 3 500 habitants, une personne morale doit transmettre sa demande uniquement par voie électronique. À Paris, le dépôt se fait exclusivement en ligne auprès du bureau accueil et service à l'usager.
En dépôt papier, le permis de construire suppose quatre dossiers complets, accompagnés de cinq exemplaires supplémentaires du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe. La déclaration préalable suppose deux dossiers complets et deux exemplaires supplémentaires des mêmes plans.
Dans quels cas faut-il un permis d'aménager ?
Le permis d'aménager ne porte pas sur des bâtiments mais sur des sols. Il vise les opérations qui transforment l'usage d'un terrain : lotissement, camping, parc résidentiel de loisirs, aire de stationnement, terrain de sport, aire d'accueil des gens du voyage, terrassements de grande ampleur.
| Opération | Condition |
|---|---|
| Lotissement | Création ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots à la charge du lotisseur |
| Terrain de camping | Accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs |
| Réaménagement d'un camping | Augmentation de plus de 10 % du nombre d'emplacements |
| Parc d'attractions, aire de jeux et de sports | Superficie supérieure à 2 hectares |
| Terrain de golf | Superficie supérieure à 25 hectares |
| Aire de stationnement ouverte au public | Capacité d'accueil totale d'au moins 50 unités |
| Aire d'accueil des gens du voyage | Plus de 2 résidences mobiles constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs |
| Terrain de résidences démontables | Au moins 2 résidences créant plus de 40 m² de surface de plancher |
| Affouillement du sol | Profondeur supérieure à 2 mètres sur au moins 2 hectares |
| Exhaussement du sol | Hauteur supérieure à 2 mètres sur au moins 2 hectares |
Les seuils se durcissent dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique, dans un site classé ou en instance de classement et dans une réserve naturelle. Un affouillement ou un exhaussement de plus de 2 mètres y relève du permis d'aménager dès 100 m², contre 2 hectares ailleurs. Un lotissement, un parc d'attractions, un terrain de golf ou une aire de stationnement y sont soumis à permis sans condition de taille.
Lorsque la surface du terrain à aménager d'un lotissement dépasse 2 500 m², le projet architectural et paysager doit être établi par un architecte ou un paysagiste-concepteur, en application de l'article R441-4-2 du code de l'urbanisme.
Combien de temps dure l'instruction et quand est-elle majorée ?
Le délai de droit commun est fixé à l'article R*423-23 du code de l'urbanisme : un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes, trois mois pour les autres permis de construire et pour les permis d'aménager.
Délais de droit commun et délais applicables en secteur protégé, en mois, à compter du dépôt d'un dossier complet.Source : Service Public, direction de l'information légale et administrative.
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Déclaration préalable | 1 mois |
| Déclaration préalable en secteur protégé | 2 mois |
| Permis de construire, maison individuelle | 2 mois |
| Permis de construire, autres projets | 3 mois |
| Permis d'aménager | 3 mois |
| Permis d'aménager en secteur protégé | 4 mois |
Les majorations
Les articles R423-24 à R*423-33 organisent les majorations. En secteur protégé, la déclaration préalable passe à deux mois, le permis de construire de maison individuelle à trois mois, les autres permis de construire à quatre mois. Pour le permis d'aménager, le délai passe à quatre mois dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, et à quatre mois lorsque le projet est soumis à l'avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Deux cas portent le délai à cinq mois : le projet soumis à autorisation d'exploitation commerciale, et le projet situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d'un futur parc national ou dans le cœur d'un parc national délimité. La mairie doit notifier la majoration dans le mois qui suit le dépôt ; à défaut, le délai de droit commun s'applique.
Le dossier incomplet
La mairie dispose d'un mois à compter du dépôt pour réclamer les pièces manquantes. Le demandeur a alors trois mois pour les produire. Passé ce délai sans réponse, la demande est réputée rejetée. Le délai d'instruction ne commence à courir qu'une fois le dossier complet.
- Dépôt du dossierJour JEn mairie, par voie dématérialisée, en recommandé ou en main propre. Un récépissé mentionne le numéro d'enregistrement.
- Demande de pièces manquantes1 mois maximumLa mairie signale un dossier incomplet ; le demandeur dispose de trois mois pour compléter.
- Instruction1 à 5 mois selon le projetLe délai court à compter du dossier complet et peut être majoré si le projet se situe en secteur protégé.
- Décision expresse ou taciteFin du délai d'instructionArrêté d'accord, d'accord avec prescriptions, de refus ou de sursis à statuer. Le silence vaut accord, sauf exception.
- Affichage sur le terrainDurée du chantierPanneau visible de la voie publique, dès la notification et pendant toute la durée du chantier.
- Déclaration d'achèvementÀ la fin des travauxLa déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est adressée à la mairie.
Étapes et délais applicables, du dépôt à la déclaration d'achèvement.Source : Service Public, direction de l'information légale et administrative.
| Étape | Délai | Détail |
|---|---|---|
| Dépôt du dossier | Jour J | En mairie, par voie dématérialisée, en recommandé ou en main propre. Un récépissé mentionne le numéro d'enregistrement. |
| Demande de pièces manquantes | 1 mois maximum | La mairie signale un dossier incomplet ; le demandeur dispose de trois mois pour compléter. |
| Instruction | 1 à 5 mois selon le projet | Le délai court à compter du dossier complet et peut être majoré si le projet se situe en secteur protégé. |
| Décision expresse ou tacite | Fin du délai d'instruction | Arrêté d'accord, d'accord avec prescriptions, de refus ou de sursis à statuer. Le silence vaut accord, sauf exception. |
| Affichage sur le terrain | Durée du chantier | Panneau visible de la voie publique, dès la notification et pendant toute la durée du chantier. |
| Déclaration d'achèvement | À la fin des travaux | La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est adressée à la mairie. |
Le silence de l'administration
À l'expiration du délai d'instruction, l'absence de réponse vaut non-opposition à déclaration préalable, permis de construire tacite ou permis d'aménager tacite. Sur simple demande, la mairie délivre un certificat de non-opposition ou un certificat de permis, utile pour obtenir un prêt ou souscrire une assurance. En cas de permis tacite, c'est ce certificat qui doit être affiché sur le terrain.
Le silence ne vaut pas toujours accord. Un projet situé dans un site classé, dans le cœur d'un parc national ou portant sur un immeuble protégé peut relever de règles inverses, l'absence de décision écrite entraînant alors le rejet.
Comment afficher l'autorisation et pendant combien de temps ?
L'affichage sur le terrain est obligatoire et il conditionne le point de départ du délai de recours des tiers. Il doit être fait dès la notification de l'arrêté, ou dès la fin du délai d'instruction en cas de décision tacite, et rester en place pendant toute la durée du chantier.
Le panneau est rectangulaire, ses dimensions sont supérieures à 80 centimètres, il est visible de l'extérieur et ses mentions sont lisibles depuis la voie publique ou depuis un espace ouvert au public. En parallèle, un extrait de l'autorisation est affiché en mairie dans les huit jours de sa délivrance, pendant deux mois.
- le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire ;
- la date et le numéro de l'autorisation ;
- la nature du projet et la superficie du terrain ;
- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ;
- le nom de l'architecte auteur du projet architectural ;
- la surface de plancher autorisée et la hauteur des constructions par rapport au sol naturel ;
- le nombre maximum de lots pour un lotissement, le nombre d'emplacements pour un camping, la surface des bâtiments à démolir le cas échéant.
Le panneau doit enfin reproduire la mention relative aux voies de recours, qui rappelle le délai de deux mois de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme et l'obligation de notification de l'article R. 600-1. Un affichage incomplet sur ce point ne fait pas courir le délai.
La mairie peut-elle retirer une autorisation déjà délivrée ?
Oui, mais dans une fenêtre étroite. Dans un délai de trois mois suivant la date de la décision, le maire peut retirer une déclaration de non-opposition, un permis de construire ou un permis d'aménager s'il estime que l'autorisation a été délivrée illégalement. Une surface déclarée erronée, un plan de terrain tronqué, une demande fondée sur une offre d'achat caduque justifient un retrait.
Passé ce délai de trois mois, l'administration ne peut plus revenir seule sur sa décision. Seul le juge, saisi par un tiers, peut encore l'annuler.
Le sursis à statuer
Le maire peut aussi différer sa décision, sans accorder ni refuser, par un arrêté de sursis à statuer d'une durée maximale de deux ans. Les cas sont limitativement énumérés : terrain compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté, ouverture d'une enquête préalable à une déclaration d'utilité publique, projet susceptible de compromettre ou de renchérir des travaux publics, une opération d'aménagement ou l'exécution du futur plan local d'urbanisme, projet situé dans un espace ayant vocation à figurer dans le cœur d'un parc national.
Le demandeur doit confirmer sa demande dans les deux mois suivant l'expiration du sursis. Le maire dispose alors de deux mois pour statuer ; son silence vaut accord. Le propriétaire à qui un sursis a été opposé peut mettre la collectivité en demeure d'acquérir son terrain, celle-ci ayant un an pour se prononcer.
Quels recours un voisin peut-il exercer ?
Un tiers ne peut contester une autorisation que s'il justifie d'un intérêt à agir. Il doit démontrer que la construction ou l'aménagement autorisé affecte directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien, qu'il en soit propriétaire ou locataire. Les seules nuisances de chantier ne suffisent pas. L'intérêt à agir s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande d'autorisation.
La contestation emprunte deux voies, cumulables. Le recours gracieux devant le maire, et le cas échéant le recours hiérarchique devant le préfet dans une commune sans plan local d'urbanisme ni carte communale, doit être formé dans le mois qui suit le premier jour d'affichage sur le terrain. Le recours contentieux devant le tribunal administratif doit l'être dans les deux mois, ce délai restant de deux mois même si un recours gracieux a été exercé.
Si le bénéficiaire n'affiche pas son autorisation, le délai de recours n'est pas de deux mois mais de six mois à compter de l'achèvement des travaux. L'affichage protège donc d'abord le titulaire du permis.
Le tribunal peut annuler tout ou partie de l'autorisation. L'annulation partielle ouvre la voie à une régularisation par autorisation modificative, y compris après l'achèvement des travaux, dans un délai que le juge fixe. La durée de la procédure s'ajoute à la durée de validité de l'autorisation contestée.
Le recours n'est pas sans risque pour son auteur. Un requérant qui ne démontre pas son intérêt à agir s'expose à une amende pour requête abusive pouvant atteindre 10 000 euros, prévue à l'article R741-12 du code de justice administrative, et le titulaire de l'autorisation peut demander des dommages et intérêts.
Questions fréquentes
Une terrasse de plain-pied nécessite-t-elle une autorisation ?
Non. Une terrasse non surélevée, ou très faiblement surélevée, est dispensée de formalité. Une terrasse surélevée relève de la déclaration préalable jusqu'à 40 m² d'emprise au sol en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme, et du permis de construire au-delà.
À partir de quand peut-on commencer les travaux ?
Dès la réception de l'arrêté d'autorisation, ou dès la fin du délai d'instruction en cas de décision tacite. Il reste prudent d'attendre l'expiration du délai de retrait de trois mois et du délai de recours des tiers de deux mois.
Que se passe-t-il si l'affichage tombe ou devient illisible ?
Le délai de recours court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage. Un panneau interrompu ou illisible fait repartir le compte. En l'absence totale d'affichage, les tiers disposent de six mois à compter de l'achèvement des travaux.
Faut-il déclarer la fin des travaux ?
Oui. Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux doit être adressée à la mairie, quelle que soit l'autorisation obtenue. Le permis d'aménager impose en outre une déclaration d'ouverture de chantier avant le début des travaux.
Une annexe provisoire est-elle soumise à autorisation ?
Une installation qui reste en place trois mois au maximum et qui est destinée à une occupation temporaire relève d'un régime distinct. Ce délai est ramené à quinze jours dans un site classé ou en instance de classement, dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou dans un périmètre défini par délibération du conseil municipal.
La commune peut-elle imposer le dépôt en ligne ?
Dans une commune de plus de 3 500 habitants, une personne morale doit déposer sa demande uniquement par voie électronique. Pour les particuliers, les modalités dépendent des dispositions prises par la commune ; à Paris, le dépôt dématérialisé est la seule voie.
Sources
Chaque chiffre de ce dossier a été relevé sur l'une des publications ci-dessous, à la date indiquée. Les barèmes et seuils évoluent : en cas de doute, la source fait foi, pas cette page.
- Déclaration préalable de travaux (DP)
- Permis de construire (PC)
- Permis d'aménager
- Peut-on contester une autorisation d'urbanisme accordée au voisin ?
- Affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain ou la façade du bâtiment
- Dans quel cas doit-on recourir à un architecte ?
- Quelle autorisation d'urbanisme déposer pour installer une annexe dans son jardin ?
- Maison : travaux extérieurs
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