Copropriété : charges, fonds de travaux et assemblée générale

Comment les charges de copropriété se répartissent-elles ?

Les charges de copropriété sont les dépenses qui incombent définitivement aux copropriétaires. Elles se divisent en deux familles, soumises à deux clés de répartition différentes. La distinction n'est pas une commodité comptable : elle commande qui paie quoi, et elle est la première source de contentieux entre copropriétaires.

Les charges générales couvrent l'administration, l'entretien et la conservation des parties communes : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, nettoyage, ravalement, entretien des espaces verts. Tous les copropriétaires y contribuent, en proportion de la valeur relative de leur lot, exprimée en tantièmes dans le règlement de copropriété, comme l'expose service-public.gouv.fr.

Les charges spéciales concernent les services collectifs et les éléments d'équipement commun : chauffage collectif, eau chaude sanitaire, ascenseur. Elles ne se répartissent pas selon la valeur du lot mais selon l'utilité objective que le service présente pour lui. Un emplacement de stationnement en sous-sol ne peut pas supporter de charges de chauffage ou d'eau chaude, faute d'utilité.

Dans quels cas la répartition peut-elle être contestée ?

Deux actions coexistent, et elles n'ont ni la même condition ni le même délai. L'action en révision vise une répartition licite mais devenue disproportionnée : elle est ouverte pendant cinq ans, à condition que la quote-part du lot excède de plus d'un quart celle qui résulterait d'une répartition conforme aux critères légaux.

L'action en nullité vise une clause de répartition contraire à la loi, par exemple une répartition des charges spéciales sans considération d'utilité. Elle n'est enfermée dans aucun délai. Le juge substitue alors une répartition conforme, avec effet sur les exercices concernés.

Une troisième voie existe hors contentieux : la modification de la répartition par l'assemblée générale. Elle relève en principe de l'unanimité, puisqu'elle touche aux droits de chaque copropriétaire, avec des exceptions lorsque la modification découle de travaux régulièrement votés ou d'une division de lot.

Que contient le budget prévisionnel et comment est-il appelé ?

Le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes : rémunération du syndic, assurance, contrats d'entretien de l'ascenseur, de la chaudière et des dispositifs de sécurité, salaires du personnel, fluides. Il est voté chaque année par l'assemblée générale à la majorité simple, dans un délai de six mois à compter de la clôture de l'exercice précédent.

Le financement se fait par provisions trimestrielles. Chaque copropriétaire verse le quart de sa quote-part au premier jour de chaque trimestre, sauf autre échéancier décidé par l'assemblée. Après approbation des comptes, le trop-perçu est restitué et l'insuffisance appelée en complément, selon service-public.gouv.fr.

Trois catégories de dépenses restent hors budget prévisionnel : les gros travaux de conservation, les travaux d'amélioration ou d'installation nouvelle, et les études techniques et diagnostics. Elles font l'objet d'appels de fonds spécifiques, votés poste par poste, avec leur propre échéancier.

Le fonds de travaux est-il obligatoire dans toutes les copropriétés ?

L'obligation vise l'ensemble des immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, indépendamment du nombre de lots. Le fonds doit être constitué à l'issue d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble. Une copropriété neuve dispose donc d'un sursis d'une décennie.

Le montant minimal de la cotisation annuelle obéit à deux planchers cumulatifs. Il ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, il ne peut pas non plus être inférieur à 2,5 % du montant des travaux inscrits à ce plan. Le plancher le plus élevé s'impose.

L'assemblée générale peut suspendre les versements lorsque le fonds atteint un certain niveau : soit la moitié du montant des travaux prévus au plan pluriannuel, soit le montant du budget prévisionnel. La suspension est une décision de l'assemblée, non un effet automatique du franchissement du seuil.

À quoi les sommes peuvent-elles servir ?

L'emploi du fonds est limitativement défini : les études et diagnostics, les travaux inscrits au plan pluriannuel adopté, les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et les travaux d'amélioration de la performance énergétique. L'entretien courant en est exclu, puisqu'il relève du budget prévisionnel.

Le fonds est déposé sur un compte bancaire séparé et rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Les sommes versées sont attachées au lot et non à la personne : en cas de vente, le vendeur ne se les fait pas rembourser par le syndicat. L'acte de vente peut prévoir une compensation entre les parties lorsque les travaux n'ont pas commencé, mais cette convention n'est opposable qu'à elles.

Que changent le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux ?

Le diagnostic de performance énergétique collectif porte sur l'immeuble entier, et non sur un lot. Il vise les bâtiments d'habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Son déploiement s'est fait par paliers, détaillés par service-public.gouv.fr.

Le document est valable dix ans. Son renouvellement n'est pas exigé lorsqu'un diagnostic établi après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C. Sa réalisation est votée à la majorité simple. L'Agence de la transition écologique situe son coût entre 1 000 et 5 000 euros selon la taille et les caractéristiques de l'immeuble.

Le projet de plan pluriannuel de travaux poursuit un autre objet : programmer. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception remonte à plus de quinze ans, quel que soit le nombre de lots à usage de logement, de bureau ou de commerce.

Le projet est établi par un professionnel qualifié, architecte, bureau d'études ou thermicien, qui doit attester de son impartialité, de son indépendance et de son assurance de responsabilité professionnelle. Il porte sur dix ans et s'actualise tous les dix ans. La copropriété en est dispensée lorsqu'un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix prochaines années.

L'enchaînement des deux documents est logique. Le DPE collectif établit un état des lieux énergétique. Le plan pluriannuel programme les travaux sur dix ans et chiffre leur coût. Le fonds de travaux en assure le préfinancement, avec un plancher de cotisation indexé sur le montant du plan.

Quelles majorités s'appliquent en assemblée générale ?

Chaque copropriétaire vote à hauteur de ses tantièmes, non par tête. Quatre régimes de majorité coexistent, du plus souple au plus exigeant. Le choix du régime dépend de la nature de la décision, et une décision votée à la mauvaise majorité est annulable.

La passerelle de l'article 25-1 est le mécanisme le plus utile en pratique. Elle évite qu'une décision soutenue par une majorité relative soit bloquée par l'absentéisme. Si le premier vote recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu immédiatement, à la majorité des seules voix exprimées.

Le formalisme conditionne la validité. Le point doit figurer à l'ordre du jour joint à la convocation ; une décision prise sur une question non inscrite est annulable. Lorsqu'un emprunt finance des travaux, l'assemblée vote séparément sur les travaux et sur leur financement.

Que se passe-t-il en cas de charges impayées ?

Le syndic recouvre les impayés sans avoir besoin d'une autorisation préalable de l'assemblée générale. La procédure commence par une relance simple, par lettre ou par voie électronique, rappelant la date d'exigibilité et le montant dû.

Vient ensuite la mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique. Elle ouvre le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : passé ce délai sans règlement, les provisions du budget prévisionnel non encore échues de l'exercice deviennent immédiatement exigibles.

Deux seuils procéduraux structurent la phase judiciaire. En dessous de 5 000 euros, une tentative de conciliation ou de médiation est un préalable obligatoire à la saisine du juge. Au-delà de 10 000 euros, la représentation par avocat devient obligatoire devant le tribunal judiciaire.

Les créances de charges se prescrivent par cinq ans. Le syndicat dispose de garanties spécifiques : l'hypothèque légale sur le lot du débiteur, et l'opposition adressée au notaire lors de la vente, qui bloque le prix à hauteur des sommes dues. C'est souvent la vente du lot qui solde la dette.

Comment financer les travaux votés ?

Au-delà du fonds de travaux et des appels de fonds, le syndicat peut emprunter. Trois formules coexistent, avec des majorités et des logiques d'adhésion distinctes, décrites par service-public.gouv.fr.

• L'emprunt souscrit au nom du syndicat pour le compte de tous les copropriétaires, qui suppose un vote à l'unanimité.
• L'emprunt souscrit au nom du syndicat pour les seuls copropriétaires qui décident d'y participer, voté à la majorité applicable aux travaux financés.
• Le prêt collectif auquel adhèrent tous les copropriétaires qui ne s'y opposent pas expressément dans un délai de deux mois, réservé aux travaux de conservation, de mise en conformité sanitaire ou de sécurité, d'accessibilité et de rénovation énergétique.

La durée de remboursement d'un emprunt finançant des travaux sur les parties communes ne peut pas dépasser 300 mois, soit vingt-cinq ans. Un cautionnement solidaire est exigé pour garantir les défaillances individuelles. L'assemblée doit voter séparément sur les travaux et sur le contrat de prêt, dont les conditions figurent en annexe de la convocation.

L'accès aux financements publics suppose une copropriété en règle. Le défaut d'immatriculation au registre national prive le syndicat des subventions de l'État et de l'éco-prêt à taux zéro collectif. Ce point administratif conditionne donc en pratique le montage financier de toute rénovation d'ampleur.

Quelles obligations administratives pèsent sur le syndic ?

L'immatriculation au registre national des copropriétés, tenu par l'Agence nationale de l'habitat, est obligatoire pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation. Elle est gratuite. Le syndic la met à jour chaque année, dans les deux mois qui suivent l'assemblée générale approuvant les comptes.

Le défaut d'immatriculation est sanctionné après mise en demeure restée sans effet pendant un mois. L'astreinte peut atteindre 20 euros par lot et par semaine de retard. S'y ajoute la privation des aides publiques, qui pèse plus lourd encore lorsque la copropriété doit engager des travaux.

La fiche synthétique regroupe les données financières et techniques essentielles de l'immeuble : identification, nombre de lots, période de construction, type de chauffage, présence d'un ascenseur, situation financière. Le syndic l'actualise chaque année. Tout copropriétaire peut en demander une copie gratuite, que le syndic doit fournir dans un délai d'un mois.

Le retard est sanctionné financièrement. Une pénalité de 15 euros par jour de retard est imputée sur la rémunération du syndic. Le manquement caractérise par ailleurs une inexécution de ses obligations légales, susceptible de fonder la révocation de son mandat.

Qui paie quoi lors d'une vente ou d'une location ?

La règle est celle de l'exigibilité, non celle de la période couverte. La personne propriétaire du lot à la date où le paiement est exigé règle la somme appelée. Le vendeur acquitte les provisions du budget prévisionnel exigibles avant la vente ; l'acquéreur celles qui le deviennent après.

Le raisonnement vaut aussi pour les travaux votés. Le vendeur paie les appels de fonds émis avant la vente, l'acquéreur ceux émis après, sans considération de la date de réalisation des travaux. Un acquéreur peut ainsi financer un ravalement décidé avant son arrivée.

Les parties peuvent convenir d'une autre répartition dans le compromis ou dans l'acte. Cette convention ne lie qu'elles : le syndicat des copropriétaires continue de réclamer les sommes au propriétaire du jour de l'exigibilité. L'état daté établi par le syndic sert de base au décompte entre vendeur et acquéreur.

Dans le rapport avec le locataire, la logique est différente. Le copropriétaire bailleur reste seul débiteur du syndicat : il paie l'intégralité des charges, puis récupère auprès de son locataire celles que la réglementation qualifie de récupérables. Un locataire n'a aucun lien juridique direct avec le syndicat des copropriétaires.