Quels logements sont interdits à la location selon leur DPE

Quels logements ne peuvent plus être mis en location aujourd'hui ?

En France métropolitaine, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025. La règle est formulée à l'envers dans les textes : le logement mis en location doit relever au minimum de la classe F. Elle découle de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, et elle est détaillée par service-public.gouv.fr.

Une première marche existait déjà depuis le 1er janvier 2023 : un logement consommant 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré et par an, ou davantage, n'est plus considéré comme décent en métropole. Ce seuil visait les logements les plus énergivores, sans référence à une lettre du DPE. Il reste en vigueur et se cumule avec le critère de classe.

La construction juridique compte autant que le calendrier. La performance énergétique est devenue un critère de décence du logement, au même titre que la surface minimale ou l'absence de risque pour la santé. Il n'existe donc ni amende automatique, ni contrôle administratif systématique : c'est le locataire qui fait valoir l'indécence, devant le juge si nécessaire.

Quels contrats sont visés ?

L'obligation s'applique aux contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de la date d'effet. Un bail conclu avant le 1er janvier 2025 sur un logement classé G n'est pas annulé : il entre dans le champ au moment de sa reconduction tacite ou de son renouvellement. Aucun locataire n'a donc à quitter son logement du fait du calendrier.

Le champ couvre les locations nues et meublées à usage de résidence principale, dans le parc privé comme dans le parc social. Les meublés de tourisme classés ne relèvent pas de ce régime de décence, qui suppose un logement affecté à la résidence principale du preneur.

Comment le calendrier se poursuit-il jusqu'en 2034 ?

Deux échéances restent devant les bailleurs métropolitains. Au 1er janvier 2028, la classe E devient le minimum : les logements classés F rejoignent les logements G hors du marché locatif. Au 1er janvier 2034, le minimum passe à la classe D et les logements E sont à leur tour concernés. La logique est constante, une classe retirée du marché à chaque échéance, avec la même règle d'application aux baux nouveaux ou reconduits.

L'outre-mer suit un calendrier décalé. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la classe G sera interdite au 1er janvier 2028 et la classe F au 1er janvier 2031. Le seuil métropolitain de 450 kWh d'énergie finale n'y est pas transposé.

Le gel des loyers frappe-t-il avant l'interdiction ?

Oui, et c'est la contrainte la plus immédiate. Depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 outre-mer, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté. Sont bloquées la révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers, la réévaluation entre deux locataires et la hausse au renouvellement du bail, comme le rappelle service-public.gouv.fr.

Le gel se lève dès que le logement quitte les classes F et G, ce qui suppose un nouveau DPE attestant d'une classe E ou meilleure. La clause de révision annuelle redevient alors applicable, de même que la hausse pour travaux d'amélioration. Un bailleur qui diffère ses travaux perd donc chaque année le bénéfice de l'indexation, sans rattrapage rétroactif possible.

Et l'audit énergétique à la vente ?

La vente suit un calendrier parallèle. L'audit énergétique réglementaire est exigé depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G, depuis le 1er janvier 2025 pour les biens classés E, et le sera à partir du 1er janvier 2034 pour les biens classés D. Outre-mer, l'obligation court depuis le 1er juillet 2024 pour les classes F et G et s'appliquera au 1er janvier 2028 à la classe E.

L'audit vaut cinq ans. Il ne remplace pas le DPE : il le complète en proposant au moins deux scénarios de travaux, dont un parcours par étapes conduisant à un gain d'au moins deux classes puis à la classe B, et un scénario de rénovation complète en une seule fois. Le détail figure sur service-public.gouv.fr.

Où en est le DPE collectif des copropriétés ?

Le DPE à l'échelle du bâtiment s'est déployé par paliers : immeubles en monopropriété et copropriétés de plus de 200 lots au 1er janvier 2024, copropriétés de 50 à 200 lots au 1er janvier 2025, copropriétés d'au plus 50 lots au 1er janvier 2026. Toutes les copropriétés d'habitation sont donc désormais dans le champ. Ce document collectif ne se substitue pas au DPE individuel exigé pour louer un lot.

Que change le nouveau mode de calcul du DPE entré en vigueur en 2026 ?

L'arrêté du 13 août 2025 a modifié le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité. Il passe de 2,3 à 1,9 pour tous les diagnostics établis à compter du 1er janvier 2026. Pour un logement chauffé à l'électricité, la consommation en énergie primaire est donc recalculée dans le rapport de 1,9 sur 2,3, à consommation réelle inchangée.

Le ministère de la Transition écologique chiffre l'effet à 850 000 logements qui sortent des classes F et G, le total passant de 4,8 à 3,95 millions. La justification avancée est l'alignement sur la valeur par défaut européenne et la fin d'un traitement défavorable de l'électricité, énergie décarbonée, face aux énergies fossiles.

Les DPE établis avant 2026 restent valables jusqu'au terme de leurs dix ans. Le propriétaire qui souhaite bénéficier du nouveau calcul n'a pas à faire revenir un diagnostiqueur : une attestation d'étiquette actualisée est téléchargeable gratuitement sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec la même durée de validité que le diagnostic d'origine.

Quelles exceptions un bailleur peut-il faire valoir ?

Le juge saisi d'un logement énergétiquement indécent ne peut pas ordonner les travaux de performance énergétique lorsque le bailleur démontre au moins une contrainte limitative. La charge de la preuve pèse entièrement sur le propriétaire, qui doit produire les pièces au dossier.

• Les travaux feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et le couvert : la preuve passe par une note d'un architecte.
• Les travaux entraîneraient une modification de l'aspect extérieur, de l'architecture ou de la décoration du bâtiment et ont fait l'objet d'un refus d'autorisation au titre de l'urbanisme ou de la protection du patrimoine.
• En copropriété, le bailleur a proposé en assemblée générale des travaux sur les parties communes et n'a pas pu atteindre le niveau de performance exigé malgré les travaux effectivement réalisés.

Cette dernière hypothèse est la plus fréquente en immeuble collectif. Un propriétaire de lot ne décide pas seul de l'isolation des façades, du remplacement de la chaudière collective ou de la reprise de la toiture : ces travaux relèvent de l'assemblée générale des copropriétaires. La démonstration attendue est donc procédurale : avoir porté la question à l'ordre du jour, et avoir réalisé ce qui relevait des parties privatives.

L'exception porte sur l'obligation de faire les travaux, non sur la qualification du logement. Un logement classé G reste indécent même si le juge ne peut pas ordonner sa rénovation. Le magistrat conserve alors ses autres pouvoirs, notamment la réduction du loyer, et le gel des loyers continue de s'appliquer.

Que peut faire un locataire d'un logement énergétiquement indécent ?

La procédure commence par une mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant le manquement et demandant la mise en conformité. Le locataire doit laisser deux mois au propriétaire pour répondre avant de passer à l'étape suivante.

Sans réponse ou en cas de refus, deux voies gratuites s'ouvrent : la commission départementale de conciliation, compétente en matière de décence, ou le conciliateur de justice. Ces démarches ne sont pas obligatoires, mais elles évitent une audience dans une partie des dossiers.

Le juge peut ensuite déterminer la nature des travaux et le délai de leur exécution, réduire le montant du loyer, suspendre son paiement avec ou sans consignation des sommes, et réduire la durée du bail jusqu'à l'achèvement des travaux. Ces pouvoirs sont détaillés par service-public.gouv.fr.

Le levier des aides au logement est distinct du contentieux. L'article L843-3 du code de la construction et de l'habitation permet à l'organisme payeur de conserver l'allocation le temps de la mise en conformité. Le locataire ne règle alors que le loyer et les charges diminués du montant conservé, et cette diminution ne peut pas fonder une demande de résiliation du bail par le propriétaire.

Le sort des sommes conservées dépend du résultat. Si la conformité est établie, l'allocation est versée au propriétaire. Si le logement reste non conforme au terme du délai, l'allocation conservée n'est pas versée et le bailleur ne peut pas en réclamer le montant au locataire. La perte est définitive.

Quelles sanctions et quels risques financiers pèsent sur le bailleur ?

Aucune amende administrative ne frappe le bailleur du seul fait de louer un logement classé G. Le risque est locatif et financier, et il se cumule au fil du temps.

• Réduction ou suspension judiciaire du loyer jusqu'à la mise en conformité, sans plafond légal prédéfini.
• Travaux ordonnés par le juge dans un délai qu'il fixe, sauf risque pour le bâti, refus d'autorisation ou blocage en copropriété démontrés.
• Gel du loyer depuis le 24 août 2022 en métropole, sans rattrapage possible des indexations perdues.
• Perte définitive de l'allocation logement conservée par l'organisme payeur si la conformité n'est pas établie.
• Impossibilité de conclure un nouveau bail sur le logement, donc vacance jusqu'aux travaux ou vente décotée.

Un autre contentieux vise le diagnostiqueur. Le DPE est pleinement opposable depuis le 1er juillet 2021 : le locataire, l'acquéreur, le vendeur ou le bailleur peuvent se retourner contre le professionnel en cas de faute, d'erreur ou de manquement dans l'établissement du diagnostic, comme le précise economie.gouv.fr.

L'annonce de location est elle aussi encadrée. Elle doit indiquer la classe énergie et la classe climat, le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, et la mention logement à consommation énergétique excessive pour les biens classés F ou G. Cet avertissement rend difficile de soutenir ensuite que le locataire ignorait la performance du logement au moment de la signature.

Quels financements le bailleur peut-il mobiliser ?

L'éco-prêt à taux zéro finance les travaux sans condition de ressources et sans intérêts. Le plafond dépend de l'ampleur du chantier : 7 000 euros pour le seul remplacement des fenêtres, 15 000 euros pour une autre action seule, 25 000 euros pour deux actions, 30 000 euros à partir de trois actions et 50 000 euros pour une rénovation globale. Le remboursement s'étale sur quinze ans, porté à vingt ans pour la rénovation globale, selon service-public.gouv.fr.

Les travaux doivent être réalisés dans un délai de trois ans à compter de l'émission de l'offre de prêt, avec des prolongations possibles en cas de force majeure, de maladie, de litige ou de catastrophe naturelle. L'éco-PTZ complémentaire, qui permet de financer une seconde tranche de travaux, reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 et se demande dans les cinq ans suivant la première offre.

La fiscalité des travaux joue dans le même sens. Le taux de TVA de 5,5 % s'applique aux travaux d'amélioration de la performance énergétique dans un logement achevé depuis plus de deux ans : isolation des parois, menuiseries, systèmes de chauffage et de ventilation performants, pompes à chaleur, production d'eau chaude solaire ou thermodynamique. Depuis le 1er mars 2025, la fourniture et la pose de chaudières fonctionnant aux énergies fossiles sont en revanche taxées au taux de 20 %.

Combien de logements sont réellement concernés ?

Le service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique a publié le 12 novembre 2025 l'état du parc au 1er janvier 2025. Sur 30,9 millions de résidences principales, 3,9 millions relevaient des classes F ou G, soit 12,7 % du parc. Rapporté à l'ensemble des logements, résidences secondaires et logements vacants compris, le compte monte à 5,4 millions sur 37,4 millions, soit 14,4 %.

La répartition varie fortement selon le statut d'occupation. Le parc locatif privé comptait 1,1 million de logements classés F ou G, soit 13,8 % de ce parc. Les propriétaires occupants en comptaient 2,5 millions, soit 14,0 %. Le parc social, plus récent et plus souvent réhabilité, n'affichait que 0,3 million de logements concernés, soit 5,8 %.

Le mouvement est net. Entre 2023 et 2024, le nombre de logements classés F ou G avait déjà reculé de 500 000 unités, soit une baisse de 11 %, dont 191 000 logements dans le seul parc locatif privé, en repli de 13 %. Au 1er janvier 2024, le parc locatif privé comptait 567 000 logements classés G contre 646 000 un an plus tôt, et le parc social 92 000.

Trois forces expliquent la décrue observée : les travaux effectivement réalisés, les sorties du marché locatif par vente ou par vacance, et les révisions successives de la méthode de calcul. Le passage du coefficient de l'électricité à 1,9 au 1er janvier 2026 relève de la troisième catégorie et concerne, selon le ministère, 850 000 logements qui changent d'étiquette sans que leur consommation réelle ait bougé.

Pour un bailleur, la conséquence pratique tient en trois vérifications. Partir d'un DPE postérieur au 1er juillet 2021 et en cours de validité. Contrôler si l'étiquette actualisée au nouveau calcul modifie la classe. Puis regarder l'échéance qui s'applique réellement au bien : le 1er janvier 2028 pour un logement classé F en métropole, le 1er janvier 2034 pour un logement classé E.