Louer en meublé : bail mobilité, tourisme et fiscalité

Quelles formes la location meublée peut-elle prendre ?

Trois régimes se partagent la location meublée, et ils n'ont ni la même durée, ni le même formalisme, ni la même fiscalité. Le bail meublé de droit commun s'adresse à un locataire qui installe sa résidence principale. Le bail mobilité vise un séjour temporaire lié à une situation précise. Le meublé de tourisme relève d'une logique commerciale et d'un régime administratif propre.

Le point commun est la définition du logement meublé : un logement équipé d'un mobilier suffisant pour que le locataire y vive normalement, lit, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, sièges et rangements. Le mobilier ne relève pas du choix du bailleur : la liste est fixée par décret et son insuffisance fait requalifier le bail en location nue.

Comment fonctionne le bail mobilité ?

Le bail mobilité est un contrat de location meublée d'une durée comprise entre un et dix mois. Il ne se renouvelle pas et ne se prolonge pas au-delà de dix mois. Sa durée peut être modifiée une seule fois par avenant, à condition que le total reste dans cette limite, comme le précise service-public.gouv.fr.

Le locataire doit se trouver, à la date de prise d'effet du bail, dans l'une des situations limitativement énumérées par la loi. Cette condition est le cœur du dispositif : hors de ces cas, le contrat est un bail meublé de droit commun, avec la durée d'un an et les protections qui s'y attachent.

• Formation professionnelle en cours.
• Études supérieures.
• Contrat d'apprentissage.
• Stage.
• Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique.
• Mutation professionnelle.
• Mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle.

Les contreparties tiennent en quelques interdictions. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail. Aucune clause de reconduction n'est admise. En colocation, le bail ne peut pas comporter de clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions.

Le bailleur conserve deux garanties. Il peut demander une caution personnelle, le locataire pouvant alors recourir à la garantie Visale. Et les charges locatives sont payées sous la forme d'un forfait versé en même temps que le loyer, ce qui évite la régularisation annuelle propre aux baux longs.

Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre. Le bailleur n'a aucun préavis à donner à l'échéance : le bail prend fin de plein droit. Si les parties souhaitent poursuivre, elles signent un nouveau contrat, qui est alors un bail meublé de droit commun.

Quelles obligations pèsent sur un meublé de tourisme ?

Le meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. La règle de durée est stricte : le même client ne peut pas y séjourner plus de 90 jours consécutifs au cours d'une même année civile, sur l'ensemble du territoire.

Trois formalités se cumulent. L'immatriculation d'abord : le loueur obtient un numéro SIRET auprès de l'Insee, via le guichet des formalités des entreprises, pour s'identifier auprès de l'administration fiscale. La déclaration ensuite, qui donne lieu à un numéro d'enregistrement de treize caractères. L'autorisation de changement d'usage enfin, dans les communes qui l'ont instituée.

L'enregistrement change d'échelle. Il était réservé aux communes qui l'avaient instauré, essentiellement en zone tendue. Selon service-public.gouv.fr, à compter de la mise en service du téléservice national d'enregistrement, prévue au quatrième trimestre 2026, l'enregistrement des meublés de tourisme sera obligatoire dans toutes les communes.

La procédure ne passera plus par la mairie mais par un formulaire national délivrant le numéro à faire figurer sur l'annonce. Les titulaires d'un numéro délivré par leur commune disposeront d'un délai de plusieurs mois pour le renouveler par ce téléservice. Après cette période transitoire, les anciens numéros deviendront invalides.

Quand faut-il une autorisation de changement d'usage ?

Le changement d'usage vise la transformation d'un local d'habitation en local destiné à une autre activité. Il est exigé dans les communes qui l'ont institué. L'autorisation est délivrée par le maire et peut être subordonnée à une compensation, c'est-à-dire à la transformation en habitation d'un local ayant un autre usage.

Une condition énergétique s'y est ajoutée. Dans ces communes, l'autorisation suppose un diagnostic de performance énergétique classant le logement entre A et E en France métropolitaine. Le calendrier prévoit ensuite un resserrement, aligné sur celui de la décence énergétique, avec la classe F visée au 1er janvier 2028 et la classe D comme minimum au 1er janvier 2034.

Les maires ont également reçu le pouvoir d'instaurer des quotas de meublés de tourisme dans le cadre des documents d'urbanisme, et d'infliger des amendes administratives. Ces amendes peuvent atteindre 10 000 euros en cas de défaut d'enregistrement et 20 000 euros en cas de fausse déclaration.

Combien de nuitées peut-on louer et que risque-t-on ?

Le plafond dépend de la nature du logement. Une résidence secondaire n'est pas limitée en nombre de nuitées, mais elle relève plus souvent du changement d'usage. Une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an dans les communes soumises à déclaration, plafond que la commune peut abaisser à 90 jours.

Le contrôle s'exerce en grande partie par les plateformes. La commune peut leur demander le décompte des nuitées louées pour un logement donné, et interroger directement le loueur. La vérification peut porter sur l'année civile écoulée comme sur l'année en cours.

Un locataire qui sous-loue sans l'accord écrit de son bailleur s'expose à la résiliation du bail, à l'expulsion et à la restitution des sommes perçues, assortie de dommages et intérêts. L'accord doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix.

Comment les revenus d'une location meublée sont-ils imposés ?

Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Cette qualification vaut quelle que soit la durée du bail, du bail mobilité au meublé de tourisme. Elle emporte deux régimes possibles : le micro-BIC, forfaitaire, et le régime réel, sur frais et charges justifiés.

Le loueur est non professionnel dès lors que l'une des deux conditions suivantes est remplie : les recettes annuelles de l'ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros, ou ces recettes sont inférieures aux autres revenus professionnels du foyer. Le franchissement cumulatif des deux seuils fait basculer dans le statut de loueur en meublé professionnel.

Le décrochage du meublé de tourisme non classé date du 1er janvier 2025. Son plafond a été ramené à 15 000 euros de recettes et son abattement à 30 %, contre 77 700 euros et 50 % pour les meublés classés. L'écart d'abattement est de vingt points, et l'écart de plafond de plus de 68 000 euros pour les revenus de 2026.

Le classement du meublé devient donc un enjeu fiscal direct. Il repose sur une grille de contrôle et débouche sur un classement de une à cinq étoiles. Il a un coût, mais il conditionne l'accès à l'abattement de 50 % et au plafond élevé, ainsi qu'à certains dispositifs applicables dans les zones France ruralités revitalisation.

Louer une pièce de sa résidence principale reste-t-il exonéré ?

Une exonération d'impôt sur le revenu subsiste pour la location d'une ou plusieurs pièces de la résidence principale, à condition que le loyer annuel par mètre carré reste dans une limite fixée par l'administration. Cette limite est de 213 euros par mètre carré en Île-de-France et de 157 euros par mètre carré dans les autres régions, jusqu'au 31 décembre 2026.

Que change le régime réel et la revente du bien ?

Le régime réel remplace l'abattement forfaitaire par la déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien. Il autorise surtout l'amortissement du bien et du mobilier, qui constate comptablement leur dépréciation et réduit le résultat imposable, souvent jusqu'à l'annuler pendant plusieurs années.

Ce régime devient obligatoire dès que les recettes dépassent le plafond du micro-BIC. Il peut aussi être choisi en dessous, lorsque les charges réelles excèdent l'abattement forfaitaire. Le choix engage : l'option pour le réel est en principe reconduite d'année en année.

La revente a changé de règles. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant l'exploitation en location meublée non professionnelle sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, comme l'indique service-public.gouv.fr. L'avantage obtenu chaque année sur les loyers est donc repris au moment de la vente.

Le barème de la plus-value reste inchangé : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention conduisent à l'exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et à l'exonération de prélèvements sociaux au bout de trente ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable.

Quelles obligations vis-à-vis de la commune et de la copropriété ?

La taxe de séjour est instituée par la commune. Elle est due par le client, par personne et par nuitée, et son tarif varie selon la catégorie et le classement de l'hébergement. Le loueur la collecte et la reverse, sauf lorsque la plateforme qui encaisse le paiement s'en charge. Les mineurs, les travailleurs saisonniers employés dans la commune et les personnes hébergées en urgence en sont exonérés.

L'annonce est encadrée. Elle doit mentionner le numéro d'enregistrement lorsqu'il est exigé et préciser si le loueur agit à titre professionnel ou non professionnel. Le contrat de location, établi en deux exemplaires, comporte l'adresse et la description du logement, les dates et heures d'arrivée et de départ, le prix, les conditions d'annulation et le montant du dépôt de garantie.

En copropriété, deux questions se posent. Le règlement autorise-t-il l'activité : ceux adoptés à compter du 21 novembre 2024 doivent le dire expressément, tandis que les règlements antérieurs interdisant toute activité commerciale peuvent y faire obstacle. Et le syndic doit être informé par le copropriétaire qui s'est déclaré comme loueur de meublé de tourisme.

La location d'un logement social en meublé de tourisme est interdite en toutes circonstances. Un locataire du parc privé doit obtenir l'accord écrit de son bailleur avant toute sous-location, faute de quoi il s'expose à la résiliation du bail et à la restitution des sommes perçues.

Comment choisir entre les trois régimes ?

Le critère n'est pas d'abord fiscal. Le bail mobilité suppose un locataire qui relève de l'une des situations prévues par la loi : hors de ces cas, il est inutilisable. Le meublé de tourisme suppose une commune qui l'autorise, un règlement de copropriété compatible et, souvent, une autorisation de changement d'usage.

Le second critère est le temps de gestion. Une location de résidence principale génère un flux régulier et une seule déclaration annuelle. Un meublé de tourisme suppose une rotation permanente, la collecte de la taxe de séjour, l'affichage du numéro d'enregistrement et le respect d'un plafond de nuitées.

Le troisième critère est fiscal, et il s'est resserré. L'écart d'abattement entre un meublé classé et un meublé non classé atteint vingt points depuis 2025, et la réintégration des amortissements à la revente réduit l'intérêt du régime réel pour un détenteur de court ou moyen terme. Le calcul dépend de la durée de détention envisagée autant que du rendement locatif.