Frais d'acquisition d'un logement : le détail poste par poste

Que paie-t-on en plus du prix du logement ?

L'expression courante de frais de notaire décrit mal ce que l'acheteur règle le jour de la signature. La rémunération du notaire n'est qu'une fraction de la somme : l'essentiel part au département, à la commune et à l'État sous forme de droits de mutation à titre onéreux. Le terme exact, employé par impots.gouv.fr, est celui de frais d'acquisition.

Ces frais se décomposent en quatre postes de nature juridique différente. Les droits et taxes sont un impôt, dont le taux est fixé par la loi et modulé par le conseil départemental. Les émoluments du notaire sont un tarif réglementé par arrêté. Les débours sont des sommes avancées par l'étude pour le compte du client et refacturées à l'euro près. La contribution de sécurité immobilière rémunère le service public de la publicité foncière.

Cette distinction commande la marge de manœuvre. Les droits ne se négocient pas. Les débours et la contribution de sécurité immobilière ne se négocient pas davantage, puisqu'ils correspondent à des dépenses réelles ou à un tarif légal. Seule la part des émoluments calculée sur les tranches d'assiette élevées peut faire l'objet d'une remise, dans des limites fixées par le code de commerce.

Combien coûtent les droits de mutation selon le département ?

Le droit départemental d'enregistrement est fixé à 3,80 % par l'article 1594 D du code général des impôts, avec une faculté de modulation par le conseil départemental entre 1,20 % et 4,50 %. Presque tous les départements avaient retenu le plafond de 4,50 % avant 2025.

L'article 116 de la loi de finances pour 2025 a ouvert une fenêtre temporaire. Les départements peuvent porter leur taux au-delà de 4,50 %, sans dépasser 5,00 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Passé ce terme, le taux revient de plein droit à celui qui était en vigueur le 31 janvier 2025.

Combien de départements ont relevé leur taux ?

La table publiée par la direction générale des finances publiques, applicable au 1er juin 2026, permet le décompte exact. Sur les cent collectivités compétentes recensées, c'est-à-dire les départements métropolitains, la collectivité de Corse, la Collectivité européenne d'Alsace, la métropole de Lyon, le Rhône hors métropole et les cinq collectivités ultramarines, 88 appliquent le taux majoré de 5,00 %.

Onze collectivités sont restées à 4,50 % : les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l'Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l'Oise, la Saône-et-Loire, les Hautes-Pyrénées, la Guadeloupe et Mayotte. Une seule conserve un taux inférieur, l'Indre, à 3,80 %. Le tableau des taux est mis à jour par la DGFiP au fil des délibérations.

Comment obtient-on le taux global de 6,3185 % ?

Trois prélèvements se superposent. Le droit départemental d'abord, à 5,00 % du prix. La taxe communale additionnelle ensuite, fixée à 1,20 % par l'article 1584 du code général des impôts : elle est perçue au profit des communes de plus de 5 000 habitants et des stations classées de tourisme, et au profit d'un fonds départemental de péréquation dans les autres communes, au même taux.

Le troisième prélèvement est le moins visible. L'article 1647 du code général des impôts autorise l'État à retenir 2,37 % du montant du droit départemental au titre des frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs. Il ne s'applique pas au prix, mais au droit déjà calculé : sur un droit départemental de 5,00 %, il pèse 0,1185 % du prix.

Le total atteint donc 6,3185 % du prix dans un département à 5,00 %, et 5,80665 % dans un département resté à 4,50 %. L'écart entre les deux situations est de 0,51185 point, soit 1 279,63 euros sur une acquisition de 250 000 euros.

Comment se calculent les émoluments du notaire ?

Le tarif des notaires est réglementé. Il est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre de l'économie, révisé tous les deux ans. L'arrêté du 25 février 2026 porte la période en cours : il est entré en vigueur le 1er mars 2026 et s'applique jusqu'au 29 février 2028. Il retient un objectif de taux de résultat moyen de 26,13 % pour la profession.

L'émolument de vente d'immeuble est proportionnel et dégressif. Il se calcule par tranches successives du prix, et non par application d'un taux unique. Les quatre taux applicables en France métropolitaine sont rappelés par service-public.gouv.fr : 3,870 % sur la fraction du prix jusqu'à 6 500 euros, 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros, 1,064 % de 17 000 à 60 000 euros, 0,799 % au-delà.

Sur une vente de 250 000 euros, l'addition des quatre tranches donne 2 394,75 euros hors taxe. La TVA au taux de 20 % porte l'émolument proportionnel à 2 873,70 euros, soit 1,15 % du prix. La dégressivité explique que le poids relatif des émoluments diminue à mesure que le prix monte, alors que celui des droits de mutation reste constant.

Quelle remise le notaire peut-il accorder ?

L'article R444-10 du code de commerce autorise une remise de 20 % au maximum sur l'émolument, pour les prestations portant sur des biens dont la valeur dépasse un seuil fixé par arrêté. L'article A444-174 fixe ce seuil à 100 000 euros : la remise ne peut porter que sur la part de l'émolument calculée sur les tranches d'assiette égales ou supérieures à ce montant.

Sur une vente de 250 000 euros, la part concernée est celle qui excède 100 000 euros, soit 150 000 euros taxés à 0,799 %, ce qui représente 1 198,50 euros d'émolument. La remise maximale est donc de 239,70 euros hors taxe. Le plafond de remise est porté à 40 % pour les immeubles non affectés à l'habitation, le logement social et les tranches d'assiette égales ou supérieures à dix millions d'euros.

La remise n'est pas une négociation au cas par cas. Le notaire qui décide d'en pratiquer une doit l'appliquer à tous ses clients placés dans la même situation, à un taux identique pour une même tranche d'assiette. Au-delà de 200 000 euros d'émolument, le taux de remise devient en revanche librement négociable.

Qu'ajoute-t-on à l'émolument de vente ?

L'acte de vente n'est pas la seule prestation tarifée. Le notaire perçoit également des émoluments de formalités, qui couvrent les demandes de pièces, les publications et les déclarations. Si l'acquisition est financée par un prêt garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, l'acte de prêt donne lieu à un émolument distinct, calculé sur le capital emprunté.

Les honoraires libres se distinguent des émoluments. Ils rémunèrent des prestations non tarifées, comme une consultation juridique détachable de l'acte ou une négociation immobilière confiée à l'étude. Leur montant se fixe par convention préalable. Un devis écrit détaillé peut être demandé avant tout engagement, et le compte détaillé est remis après l'opération.

Que recouvrent les débours et la contribution de sécurité immobilière ?

Les débours sont des avances de trésorerie. L'étude règle pour le compte de l'acquéreur les frais de délivrance des documents d'urbanisme, les extraits cadastraux, les pièces d'état civil, le relevé hypothécaire, et, en copropriété, l'état daté demandé au syndic. Ces sommes sont refacturées pour leur montant exact, sur justificatifs, sans marge.

La contribution de sécurité immobilière est due à l'État par la personne qui requiert la formalité de publicité foncière. Elle est fixée à 0,10 % du prix pour une mutation à titre onéreux, avec un minimum de perception de 15 euros. Sur 250 000 euros, elle représente 250 euros. Un taux réduit de moitié s'applique à certaines formalités, notamment celles requises par les organismes de logement social.

Le total hors débours s'établit à 18 920 euros, soit 7,57 % du prix. Dans un département resté à 4,50 %, le même calcul donne 17 640 euros, soit 7,06 % du prix. L'écart de 1 280 euros tient entièrement au taux départemental et au prélèvement de 2,37 % qui lui est adossé.

Pourquoi les frais sont-ils plus faibles dans le neuf ?

La vente d'un immeuble neuf entre dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée. Pour éviter une double imposition, le législateur a réduit le droit de mutation. Le taux applicable est de 0,715 %, ainsi que le rappelle la documentation fiscale : il correspond au droit départemental réduit de 0,70 % majoré du prélèvement d'État de 2,14 % applicable à ce taux.

Le second effet est moins connu. La taxe communale additionnelle de 1,20 % n'est pas perçue sur les mutations bénéficiant de ce taux réduit. L'écart avec l'ancien n'est donc pas de 5,00 points mais de 5,60 points de prix, la commune étant écartée du partage.

Les émoluments du notaire, en revanche, sont identiques : le barème ne distingue pas selon l'âge du bien. Sur une acquisition neuve de 250 000 euros, l'acheteur règle 1 787,50 euros de taxe de publicité foncière, 2 873,70 euros d'émoluments et 250 euros de contribution de sécurité immobilière, soit 4 911 euros hors débours, moins de 2 % du prix.

Deux limites tempèrent la comparaison. Le prix du neuf inclut une TVA à 20 %, que l'acheteur supporte sans la voir apparaître comme un frais. Et le caractère neuf d'un immeuble se perd au bout de cinq ans à compter de son achèvement : la revente d'un logement livré en 2020 relève du régime de droit commun, avec les droits de mutation pleins.

Qui paie quoi entre le vendeur et l'acheteur ?

La règle par défaut est celle du code civil : les frais de l'acte sont à la charge de l'acquéreur. Elle n'est pas d'ordre public, et les parties peuvent en convenir autrement, mais l'usage est constant. Le vendeur supporte d'autres dépenses, qui ne transitent pas par le compte des frais d'acquisition.

• Le vendeur paie les diagnostics techniques obligatoires réunis dans le dossier de diagnostic technique, dont le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique.
• Le vendeur paie l'éventuel impôt sur la plus-value immobilière, prélevé par le notaire au moment de la vente.
• Le vendeur paie le remboursement anticipé de son prêt et la mainlevée de l'hypothèque qui le garantissait, si elle est nécessaire.
• L'acquéreur paie les droits de mutation, les émoluments, les débours et la contribution de sécurité immobilière.
• L'acquéreur paie les frais de l'acte de prêt s'il finance l'acquisition à crédit avec une garantie inscrite.

La commission d'agence obéit à une logique propre. Elle est due par celui que le mandat désigne. Lorsqu'elle est à la charge de l'acquéreur et que le mandat le prévoit, elle sort de l'assiette des droits de mutation, qui se calculent alors sur le prix hors commission. Lorsqu'elle est à la charge du vendeur, elle est comprise dans le prix et supporte les droits.

Le mobilier réduit-il l'assiette des droits ?

Les droits de mutation portent sur les immeubles. La valeur des meubles vendus avec le logement, cuisine équipée démontable, mobilier, électroménager, peut être ventilée dans l'acte et retranchée de l'assiette. L'économie est de 6,3185 % de la valeur ainsi isolée dans un département à 5,00 %.

La ventilation doit être justifiée. Elle suppose un inventaire détaillé et une valorisation défendable, appuyée sur des factures ou sur une estimation contradictoire, la valeur retenue tenant compte de la vétusté. Une ventilation forfaitaire et non documentée expose l'acquéreur à un redressement assorti d'intérêts de retard.

Quelles réductions un primo-accédant peut-il obtenir ?

La majoration à 5,00 % ne s'applique pas lorsque l'acquisition constitue une première propriété destinée à la résidence principale de l'acquéreur. Le taux départemental reste alors celui en vigueur avant la majoration, soit 4,50 % dans la quasi-totalité des cas, ce qui ramène le taux global à 5,80665 %.

L'article 1594 F septies du code général des impôts va plus loin. Il permet au conseil départemental de réduire le taux, voire d'exonérer totalement, les acquisitions constituant une première propriété. La contrepartie est un engagement d'affectation exclusive à la résidence principale pendant cinq ans à compter de l'acquisition.

Peu de départements ont saisi cette faculté. Au 1er juin 2026, la table de la DGFiP ne recense qu'un taux réduit au titre de ce dispositif, celui de la Savoie, fixé à 4,00 %. La faculté ouverte par la loi reste donc, dans les faits, très peu utilisée.

Que devient l'avantage si l'on quitte le logement ?

Le décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025 précise les cas dans lesquels l'engagement n'est pas exigé. Le logement doit en principe être occupé comme résidence principale dans l'année de l'acquisition, et pendant au moins huit mois par an. Une location saisonnière ou en meublé de tourisme est exclue pendant la période, et l'usage professionnel ne peut excéder 15 % de la surface.

• Mobilité professionnelle, lorsque le nouveau lieu de travail est distant de 50 kilomètres au moins ou implique un trajet d'une heure trente au moins.
• Décès de l'acquéreur ou de l'un des acquéreurs, divorce, dissolution d'un pacte civil de solidarité.
• Chômage d'une durée supérieure à un an.
• Invalidité ou motif de santé justifié.
• Cas de force majeure indépendant de la volonté de l'acquéreur.

Le texte prévoit également le cas de l'acquisition destinée à la retraite : le logement peut être occupé dans un délai de six ans, à condition d'être loué dans l'intervalle. La mise en location temporaire est admise dans la limite de trois ans. Ces règles sont entrées en vigueur le 10 septembre 2025.

Comment vérifier le montant demandé par l'étude ?

La provision appelée avant la signature est une estimation, généralement majorée pour couvrir les débours. Le notaire établit après l'opération un compte détaillé, poste par poste, et restitue le solde. Ce document permet de rapprocher chaque ligne d'un texte : le taux départemental publié par la DGFiP, le barème d'émoluments de l'arrêté en vigueur, les justificatifs des débours.

Trois vérifications suffisent à couvrir l'essentiel du montant. Le taux départemental appliqué correspond-il à celui du département de situation de l'immeuble, et non à celui du domicile des parties. L'assiette des droits est-elle nette de la commission d'agence lorsque celle-ci est due par l'acquéreur. Le mobilier ventilé a-t-il bien été retranché de l'assiette.

Un simulateur public existe. Il est accessible depuis service-public.gouv.fr et opéré par l'Agence nationale pour l'information sur le logement. Il distingue le terrain, le logement ancien et le logement neuf, et intègre le taux du département sélectionné. Ses résultats sont indicatifs et ne remplacent pas le compte définitif de l'étude.