Encadrement des loyers : villes concernées, plafonds et recours

Où l'encadrement des loyers s'applique-t-il ?

Deux dispositifs portent des noms voisins et ne se confondent pas. L'encadrement de l'évolution des loyers concerne toutes les zones tendues et limite les hausses au fil du temps. L'encadrement du niveau des loyers, plus rare, plafonne le montant lui-même : c'est celui que l'on désigne couramment par l'expression encadrement des loyers.

Ce second dispositif est expérimental. Il a été créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et prolongé de trois ans par la loi 3DS du 21 février 2022, ce qui porte l'expérimentation jusqu'en 2026 selon le ministère de la Transition écologique. Les collectivités candidates doivent en faire la demande ; l'application n'est jamais automatique.

Les territoires sont entrés dans le dispositif un par un, par arrêté préfectoral. Paris a ouvert la série le 1er juillet 2019, suivi de Lille et de ses communes associées Hellemmes et Lomme le 1er mars 2020. Trois entrées ont eu lieu en 2021, deux en 2022. Grenoble-Alpes Métropole et le Pays basque ont rejoint le dispositif plus tard, également par arrêté du préfet.

Les deux établissements publics territoriaux de Seine-Saint-Denis couvrent chacun neuf communes. Plaine Commune réunit Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Est Ensemble regroupe Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

L'outre-mer a été ajouté plus récemment. Depuis le 13 juin 2025, la loi dite Bélim ouvre une expérimentation de cinq ans en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, sur le même principe de candidature des collectivités.

Comment le loyer de référence est-il construit ?

Le préfet arrête chaque année trois valeurs par catégorie de logement, à partir des données collectées par un observatoire local des loyers. Le loyer de référence correspond à la médiane des loyers constatés. Le loyer de référence majoré est fixé 20 % au-dessus, le loyer de référence minoré 30 % en dessous.

Les valeurs ne sont pas uniques pour une ville : elles se déclinent par catégorie. Quatre critères entrent dans la grille, le secteur géographique à l'intérieur du territoire, le nombre de pièces principales, l'époque de construction de l'immeuble et le caractère meublé ou vide de la location. Les montants sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, hors charges.

La règle qui en découle est simple. Pour un bail nouveau, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable à la catégorie du logement. Le loyer de référence minoré sert d'autre borne : au renouvellement, un bailleur dont le loyer est inférieur à ce plancher peut engager une action en réévaluation.

Le découpage en catégories explique les écarts que constatent les locataires d'un même quartier. Deux appartements voisins de surface identique peuvent relever de catégories différentes si l'un occupe un immeuble d'avant 1946 et l'autre une construction des années 1990, ou si l'un est loué meublé. Le plafond applicable n'est donc lisible qu'après identification exacte de la catégorie du bien.

L'observatoire local des loyers est la pièce technique du dispositif. Il collecte les loyers effectivement pratiqués sur le territoire, ce qui permet au préfet de recalculer chaque année la médiane par catégorie. L'encadrement suit donc le marché avec un décalage : un arrêté pris une année donnée reflète les loyers observés lors de la campagne de collecte précédente.

Que doit dire le bail ?

Le contrat de location doit mentionner le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le bail en indique le montant et détaille les caractéristiques qui le justifient. L'absence de ces mentions fragilise la position du bailleur en cas de litige.

Qu'est-ce que le complément de loyer et quand est-il interdit ?

Le complément de loyer est la soupape du dispositif. Il permet de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le distinguent des logements de la même catégorie. Deux conditions se cumulent : le loyer de base doit déjà être fixé au niveau du loyer de référence majoré, et les caractéristiques invoquées doivent être exceptionnelles.

Depuis le 18 août 2022, le complément est interdit dès qu'une caractéristique dégradée est constatée. Cette liste négative a resserré l'usage du dispositif, qui servait auparavant à absorber une partie de l'écart entre le marché et le plafond.

• Sanitaires situés sur le palier plutôt que dans le logement.
• Signes d'humidité sur certains murs.
• Classement F ou G au diagnostic de performance énergétique.
• Fenêtres laissant anormalement passer l'air.
• Vis-à-vis insuffisant depuis les pièces principales.
• Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur.
• Problèmes d'évacuation d'eau ou installation électrique défaillante.

Comment contester un loyer ou un complément de loyer ?

La contestation d'un complément de loyer obéit à un délai court. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Devant elle, la charge de la preuve pèse sur le bailleur : c'est à lui de démontrer que les caractéristiques invoquées justifient le supplément.

Si la conciliation échoue ou si l'une des parties refuse l'avis rendu, le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans les trois mois suivant l'avis de la commission. Le passage par la commission est un préalable, et la démarche est gratuite.

Le dépassement du loyer de référence majoré relève d'une autre voie. Le locataire adresse d'abord une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur pour demander la mise en conformité du loyer. Sans accord, il saisit la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner la diminution du loyer.

D'autres délais encadrent les actions liées au renouvellement du bail. Le bailleur qui estime son loyer manifestement sous-évalué doit notifier une proposition de réévaluation au moins six mois avant l'échéance. Le locataire qui demande une diminution doit agir au moins cinq mois avant l'échéance. La commission de conciliation doit être saisie quatre mois avant la fin du bail.

Quelles sanctions le bailleur risque-t-il ?

Le non-respect de l'encadrement expose à une amende administrative de 5 000 euros lorsque le bailleur est une personne physique et de 15 000 euros lorsqu'il s'agit d'une personne morale. La sanction est instruite par le représentant de l'État dans le département, ou par les services de la Ville de Paris sur le territoire parisien.

La sanction administrative ne se substitue pas au contentieux locatif. Un locataire peut obtenir du juge la diminution du loyer pour la période à venir, indépendamment de l'amende éventuellement infligée au bailleur. Les deux voies sont parallèles et peuvent se cumuler.

Le signalement est le point de départ de la chaîne. Sans locataire qui saisit la préfecture ou la Ville, un loyer irrégulier n'a que peu de chances d'être détecté : aucun contrôle systématique des baux entre particuliers n'existe. Cette dépendance à l'initiative du locataire est la principale limite du dispositif.

Que sait-on des contrôles et de leurs résultats ?

Les données publiques disponibles portent sur les professionnels de l'immobilier, pas sur les bailleurs particuliers. La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes a mené en 2020 une enquête sur 1 006 établissements d'entremise immobilière et relevé un taux d'anomalie de 62,5 %, selon economie.gouv.fr.

Les suites données à cette enquête ont pris la forme de 760 avertissements, 861 injonctions, 70 procès-verbaux administratifs et 51 procès-verbaux pénaux. Plus de la moitié des manquements portaient sur l'information du consommateur et les pratiques commerciales.

Le détail des irrégularités éclaire le fonctionnement réel du marché locatif. Sont relevés l'absence ou l'incomplétude du diagnostic de performance énergétique, l'omission de la surface, du montant du dépôt de garantie ou de la ventilation des honoraires, le dépassement des plafonds d'honoraires. Les pratiques commerciales trompeuses représentaient 21 % des anomalies, avec des annonces sans mandat valide ou périmées.

La question des honoraires revient dans chaque campagne. Les agents relèvent des barèmes affichés en montants bruts plutôt que nets, une répartition floue entre ce que paie le vendeur ou le bailleur et ce que paie l'acquéreur ou le locataire, et des barèmes non conformes. Ces manquements pèsent directement sur le coût d'entrée dans un logement, au-delà du loyer lui-même.

Une enquête antérieure, menée au second semestre 2016, avait déjà mesuré un taux d'anomalie de 58 %, en léger recul par rapport aux 64 % relevés en 2015. Elle avait donné lieu à 458 avertissements, 295 injonctions, 54 procès-verbaux pénaux et 37 procès-verbaux administratifs. La persistance de taux d'anomalie supérieurs à la moitié des établissements contrôlés, sur une décennie, est le principal enseignement de ces séries.

Quelle différence avec l'encadrement de l'évolution des loyers ?

Le second dispositif couvre un territoire beaucoup plus large. Il s'applique dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, qui rend l'accès au parc locatif difficile. Il ne plafonne pas le niveau du loyer mais sa progression.

À la relocation, le bailleur ne peut pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement revalorisé selon l'indice de référence des loyers. Deux dérogations existent : des travaux d'amélioration permettent une hausse plafonnée à 15 % de leur coût toutes taxes comprises, à condition que leur montant atteigne au moins la moitié de la dernière année de loyer ; un loyer manifestement sous-évalué autorise une hausse limitée à la moitié de l'écart avec les loyers constatés dans le voisinage.

L'indice de référence des loyers publié par l'INSEE fixe le rythme de la révision annuelle. Au deuxième trimestre 2026, il s'établit à 148,37 en métropole, en hausse de 1,15 % sur un an. La révision se calcule en multipliant le loyer par le rapport entre l'indice du trimestre de référence et celui du même trimestre l'année précédente, comme l'explique service-public.gouv.fr.

Trois séries d'indices coexistent. Au deuxième trimestre 2026, l'indice s'établit à 148,37 en métropole, à 146,22 en Corse et à 146,94 dans les départements et régions d'outre-mer. La variation annuelle est identique dans les trois cas, à 1,15 %, mais les niveaux diffèrent parce que les séries ont été construites à des dates distinctes.

Dans les territoires soumis à l'encadrement du niveau des loyers, les deux mécanismes se superposent. Le renouvellement du bail ouvre alors un jeu à double sens : un locataire dont le loyer excède le loyer de référence majoré peut en demander la diminution, tandis qu'un bailleur dont le loyer est inférieur au loyer de référence minoré peut engager une action en réévaluation. Le plancher et le plafond bornent la négociation.

Une exception traverse les deux dispositifs. Depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 outre-mer, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut être ni révisé, ni réévalué, ni augmenté au renouvellement. Un logement soumis à l'encadrement et classé G cumule donc trois contraintes : plafond du loyer de référence majoré, interdiction du complément de loyer et gel de l'indexation.