Crédit immobilier : taux d'usure, règles HCSF et assurance

Qu'est-ce que le taux d'usure et comment est-il calculé ?

Le taux d'usure est le taux maximal auquel un prêt peut légalement être consenti. Il ne s'agit pas d'un taux d'intérêt mais d'un plafond portant sur le taux annuel effectif global (TAEG), qui agrège l'intérêt, les frais de dossier, le coût de l'assurance emprunteur, celui de la garantie et les frais d'expertise. Un prêt conclu au-delà de ce plafond est un prêt usuraire.

La règle de calcul figure à l'article L. 314-6 du code de la consommation : constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est octroyé, de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues.

La Banque de France collecte ces taux effectifs moyens auprès des établissements, catégorie par catégorie. Le résultat est publié au Journal officiel sous forme d'avis, puis repris sur le site de la Banque de France. Le seuil de l'usure vaut donc taux effectif moyen constaté multiplié par quatre tiers, arrondi au centième.

Le passage du taux moyen au seuil, trimestre par trimestre

L'avis du 26 juin 2026 illustre le mécanisme. Le taux effectif moyen relevé au deuxième trimestre 2026 sur les prêts immobiliers à taux fixe de vingt ans et plus s'établit à 3,97 %. Majoré d'un tiers, il donne le seuil de 5,29 % applicable du 1er juillet au 30 septembre 2026.

Les catégories sont distinctes et ne se recoupent pas. Un prêt de dix-huit ans relève de la tranche « 10 à moins de 20 ans » et se voit donc opposer un plafond de 4,57 %, inférieur de 72 centièmes de point à celui des prêts de vingt ans et plus. Le découpage par durée explique qu'un allongement de la durée puisse, pour un dossier à TAEG élevé, faire passer l'opération sous le plafond.

La parenthèse mensuelle de 2023

Le rythme trimestriel a été suspendu une fois. Pendant la remontée rapide des taux, la Banque de France a publié les seuils mois par mois de février 2023 à décembre 2023, afin que le plafond suive la hausse des barèmes bancaires sans décalage d'un trimestre. Le retour au calcul trimestriel a été annoncé le 28 décembre 2023, la Banque de France invoquant la stabilisation des taux directeurs de l'Eurosystème, celle du taux du livret A et la baisse des taux longs (Banque de France).

Sur cette période de tension, le seuil des prêts de vingt ans et plus avait progressé de 270 points de base pour atteindre 6,29 %. Il est redescendu depuis : à 5,29 % au troisième trimestre 2026, il reste un point en dessous de son point haut.

Les autres catégories couvertes par le même avis

L'usure ne concerne pas que les particuliers. Le même avis trimestriel fixe des seuils pour les prêts consentis aux personnes morales n'ayant pas d'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale, ainsi que pour les découverts en compte. Ces catégories obéissent à la même règle du tiers.

Les crédits de trésorerie aux particuliers relèvent d'un découpage distinct, fondé sur le montant emprunté et non sur la durée. Ils suivent leur propre logique et sont traités séparément.

Quelles règles le HCSF impose-t-il aux banques ?

Le taux d'usure plafonne le prix du crédit. Une seconde série de règles encadre, elle, les conditions d'octroi. Elle émane du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), autorité macroprudentielle présidée par le ministre chargé de l'économie, où siègent notamment le gouverneur de la Banque de France et le président de l'Autorité des marchés financiers.

La décision du 29 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, fixe deux critères. Le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas excéder 35 %. La maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance de deux années supplémentaires de différé d'amortissement lorsque l'entrée dans le logement est différée, cas de la construction ou de la vente en l'état futur d'achèvement.

La différence avec la période antérieure tient à la force juridique. Avant 2022, le HCSF avait émis une simple recommandation. Depuis, il s'agit d'une décision opposable : le non-respect expose l'établissement au pouvoir de sanction de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.

La marge de flexibilité de 20 %

La décision n'interdit pas les dossiers hors normes, elle les contingente. Les établissements peuvent déroger aux deux critères pour 20 % au maximum de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers (economie.gouv.fr).

Cette enveloppe est elle-même orientée. Au moins 70 % doit bénéficier à l'acquisition d'une résidence principale, et au sein de cette part, au moins 30 % à des primo-accédants. Le solde, soit 6 % de la production trimestrielle, reste libre d'affectation.

Ce qui a changé depuis 2019

Le dispositif s'est durci puis assoupli à la marge. Avant 2022, le HCSF procédait par recommandation, dépourvue de portée contraignante. La décision du 29 septembre 2021 a transformé ces repères en critères opposables aux établissements à compter du 1er janvier 2022.

Une modification est intervenue le 29 juin 2023. Elle a précisé le régime du différé d'amortissement et la répartition interne de la marge de flexibilité, notamment la fraction de 6 % de la production trimestrielle laissée sans condition d'affectation. Le taux d'effort maximal de 35 % et la durée maximale de 25 ans n'ont pas été modifiés.

Comment se calcule le taux d'effort

Le taux d'effort rapporte l'ensemble des charges d'emprunt annuelles au revenu annuel de l'emprunteur. Au numérateur figurent la mensualité du prêt immobilier, la prime d'assurance emprunteur et les échéances des autres crédits en cours. Le dénominateur retient les revenus, appréciés selon les règles internes de l'établissement.

Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, un crédit à la consommation en cours réduit mécaniquement la capacité d'emprunt immobilier. Ensuite, le coût de l'assurance entre dans le calcul : à mensualité de prêt identique, une prime d'assurance plus élevée rapproche le dossier du plafond de 35 %.

Que contient l'offre de prêt et quels délais s'appliquent ?

L'offre de prêt est un document formel, distinct de l'accord de principe et de la simulation. Elle mentionne l'identité de l'emprunteur et des cautions, la nature et l'objet du prêt, la date de mise à disposition des fonds, le montant, le taux d'intérêt, le TAEG, les garanties exigées, l'échéancier des amortissements distinguant capital et intérêts, et les informations relatives à l'assurance (service-public.gouv.fr).

Deux délais s'imposent. La banque doit maintenir les conditions de son offre pendant trente jours au minimum à compter de sa réception par l'emprunteur. L'emprunteur, lui, ne peut accepter qu'après un délai de réflexion de dix jours : le décompte court le lendemain de la réception, l'acceptation n'est possible qu'à partir du onzième jour.

Pour un prêt à taux variable, l'offre doit être accompagnée d'un document simulant l'incidence d'une variation du taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Cette pièce est obligatoire et distincte de l'offre elle-même.

Peut-on changer d'assurance emprunteur en cours de prêt ?

Oui, et sans attendre une échéance annuelle. La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a instauré la résiliation à tout moment du contrat d'assurance emprunteur adossé à un crédit immobilier. Depuis le 1er septembre 2022, tous les emprunteurs en bénéficient, y compris pour les contrats souscrits antérieurement (economie.gouv.fr).

La substitution reste subordonnée à l'équivalence des garanties. La banque a défini, dans une fiche personnalisée remise à l'emprunteur, les garanties et niveaux de couverture minimaux qu'elle exige. Le contrat de remplacement doit les respecter.

Le prêteur dispose de dix jours ouvrés à compter de la réception du dossier complet pour se prononcer. Il peut refuser, mais seulement pour un motif légitime, la non-équivalence des garanties par exemple, et il doit motiver sa décision. La résiliation elle-même s'effectue sans frais.

La suppression du questionnaire de santé

Depuis le 1er juin 2022, aucun questionnaire de santé ni examen médical ne peut être exigé lorsque deux conditions sont réunies : le capital assuré ne dépasse pas 200 000 € par assuré, et le remboursement intégral du prêt intervient avant le soixantième anniversaire de l'emprunteur (economie.gouv.fr).

Le seuil s'apprécie par assuré et non par prêt. Pour un couple empruntant à deux avec une quotité de 50 % chacun, le capital assuré par tête est la moitié du capital emprunté : un prêt de 400 000 € reste dans le champ de la dispense si chacun assure 200 000 €.

Le droit à l'oubli joue au-delà. Une personne ayant souffert d'un cancer ou d'une hépatite C n'a pas à déclarer cette pathologie lorsque le protocole thérapeutique s'est achevé depuis plus de cinq ans, sans rechute, et que le contrat s'achève avant son soixante et onzième anniversaire.

• Questionnaire supprimé : capital assuré ≤ 200 000 € par assuré et remboursement avant 60 ans.
• Droit à l'oubli : cancer ou hépatite C, protocole achevé depuis plus de 5 ans, contrat s'achevant avant 71 ans.
• Convention AERAS : dispositif de recours en cas de risque aggravé de santé, avec commission de médiation.
• Garanties alternatives possibles : caution, nantissement d'un contrat d'assurance vie, hypothèque.

Que coûte un remboursement anticipé ?

L'emprunteur peut rembourser son prêt immobilier par anticipation, en totalité ou en partie. Le contrat peut toutefois interdire les remboursements partiels d'un montant inférieur ou égal à 10 % du capital initial, sauf lorsqu'il s'agit du solde du prêt (economie.gouv.fr).

L'indemnité de remboursement anticipé est doublement plafonnée pour un prêt à taux fixe. Elle ne peut dépasser ni six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. C'est le plus faible des deux montants qui s'applique.

Trois situations ouvrent une exonération légale, pour les contrats conclus depuis le 1er juillet 1999 : la vente du bien consécutive à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'un des deux, et le décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Aucune indemnité n'est alors due.

La demande se formule par écrit auprès du prêteur. Celui-ci doit fournir un décompte du coût de l'opération. Pour les contrats conclus depuis le 1er juillet 2016, l'établissement du décompte est gratuit.

Comment se lit le double plafond

Les deux plafonds ne se déclenchent pas dans les mêmes situations. Le plafond de 3 % du capital restant dû mord surtout en début de prêt, quand le capital restant est élevé. Celui de six mois d'intérêts devient le plus faible des deux lorsque le taux du prêt est bas, puisque six mois d'intérêts représentent alors une fraction réduite du capital.

L'articulation se vérifie arithmétiquement. Six mois d'intérêts équivalent à la moitié du taux annuel appliquée au capital remboursé. Ce montant reste inférieur à 3 % du capital restant dû tant que le taux du prêt est inférieur à 6 %, dans le cas d'un remboursement total. Sur un remboursement partiel, la comparaison dépend de la part remboursée.

L'indemnité est négociable avant la signature de l'offre. Une fois l'offre acceptée, la clause s'applique dans les limites légales, sans possibilité de la remettre en cause unilatéralement.

Où en sont les taux effectivement pratiqués en 2026 ?

Les seuils d'usure encadrent un marché dont la Banque de France publie les statistiques chaque mois. En mai 2026, le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, s'établit à 3,21 %, après 3,22 % en avril et 3,22 % en mars (Banque de France).

La production mensuelle de nouveaux crédits à l'habitat, corrigée des variations saisonnières, atteint 11,4 milliards d'euros en mai 2026, après 12,0 milliards en avril et 12,6 milliards en mars.

L'écart entre le taux moyen pratiqué et le seuil d'usure mesure la marge disponible pour les frais annexes. Sur les prêts de vingt ans et plus, le taux effectif moyen du deuxième trimestre 2026 est de 3,97 % et le seuil du troisième trimestre de 5,29 % : l'écart est mécaniquement d'un tiers du taux moyen, par construction de la formule.